本文摘要：绿地要做到地铁做生意 张玉良千亿PPP中的袖里乾坤除了造房子，曾多次的地产一哥绿地于是以如火如荼地将地铁修通各大城市，这家看起来不务正业的开发商目标除了沦为地产巨无霸，还要走到地铁投资的头把交椅。

绿地要做到地铁做生意 张玉良千亿PPP中的袖里乾坤除了造房子，曾多次的地产一哥绿地于是以如火如荼地将地铁修通各大城市，这家看起来不务正业的开发商目标除了沦为地产巨无霸，还要走到地铁投资的头把交椅。在这桩驶往春天的地铁做生意中，张玉良的一宗大单刚落定。10月1日，绿地控股对外透露，其与上海隧道工程有限公司构成的联合体中标南京地铁5号线工程PPP项目，合约总价约196.13亿元，沦为该公司目前中标的最大规模基础设施投资项目。此举也意味著绿地在区域综合开发、高速公路、生态园林等基础设施业务之外，尤为核心的地铁基础设施业务月落地。

据观点地产新媒体理解，目前绿地早已落地或者将要落地的PPP项目总投资额约500亿元，预计到2020年，绿地将构建基础设施年投资额1000亿元。南京地铁5号线采行的是项目投融资建设+施工总承包+运营的PPP模式合作建设，这也是绿地目前为止首个落地的轨道PPP项目。在这之前，张玉良早已签约了重庆、徐州、哈尔滨等地的多条地铁线。

地铁线的投资，相比之下多达房地产开发业务，且重复使用周期要比普通商品房项目漫长得多。对绿地本身而言，以PPP模式参予城市基础设施和产业研发，都为多元化布局的表达意见，轨道+物业的模式对这两年业绩显得沉闷的地产主业毫无疑问是一个补足。而一旦这种模式构成气候，今后在与万科、恒大等准3000亿房企的规模长跑中，稍微打了个盹的绿地也许也将新的寻找自己的节奏。

绿地以地铁PPP之名张玉良将地铁线的研发划入绿地业务版图的时间并远比宽，2014年7月，绿地才开始投身于地铁业务，其后这家公司陆续签约了徐州、南京、重庆、哈尔滨、济南等地的多条地铁线。虽然自身没成熟期的模式和经验在前，但绿地早已射击了地铁投资行业的大哥。张玉良透漏，未来绿地计划发展50甚至上百条地铁线，并沦为全国仅次于的地铁投资公司。

一条地铁线的建设、运营投放最少是百亿以上的资金规模。观点地产新媒体统计资料，意味着是绿地在上述5个城市的6个地铁项目预计投资规模就早已多达千亿。更何况，在绿地的设想中，未来还将环绕南宁、南昌、天津等城市力争再行投4-5个项目。

投资地铁，张玉良重视的某种程度是业务本身的商机，它所带给的突破口还包括了房地产的经营、建设施工以及地铁有关资源的长年运营。因为在地铁PPP项目的研发中，中央层面容许地方政府在没资金买入地铁的情况下，以地铁沿线的产业园研发、站点研发的用地冲抵地铁建设研发投放，这似乎不会带来绿地以便宜资金提供地铁沿线优质地块的先发机会。

张玉良此前坦白，绿地的地铁商机，并不仅限于取得地铁沿线的土地。绿地还将通过投资、研发地铁，投身于地铁上盖、地铁商场的研发、建设、运营，以及地铁车厢广告运营等多项业务。但可不坚称，地铁研发除了必须强劲的资金背景外，专业的施工研发能力也是不可或缺的环节。

过去两年，绿地早已与申通地铁和上海建工达成协议合作，并整编了贵州建工、江苏省辟。上述公司皆为国内建筑、轨道研发运营、隧道建设等行业的标杆企业，享有较强的设计、施工和研发一体化能力和项目运作经验。而为了解决问题地铁投资的资金缺口，绿地在去年还和星展银行总行联合发动了国内首支千亿规模的中国城市轨道交通PPP产业基金，投资的对象正是绿地签下的轨道交通业务。以地铁为核心的大基础设施业务正在沦为绿地地产业务之外的补足，在这家公司其他的基础设施业务板块中，PPP模式也沦为不能规避的一个关键词。

在9月初签约的宁波杭州湾新区研发中，绿地将获取从城市规划设计基础设施和公共服务设施投资建设产业引入房地产开发项目运营等一揽子解决方案。不足以可见，绿地在做到大基础设施业务的同时，也为地产倾得了更好近水楼台先得月的机会。轨道+物业地产乾坤从仅次于地产公司到仅次于地铁投资公司，绿地并不是要来一次身份的换，因为轨道基础设施业务的发展同时也将为其地产主业关上另一道门。

自2014年凭借着2408亿元的预售金额登顶房地产企业销售排行榜榜首后，绿地地产主业快速增长力弱的症状开始经常出现，这其中有相当大一部分原因要归因于于招商物业布局比重过大，却是2015年以来，住宅市场出现异常疯狂。受限于此，在2015年与万科的规模之争中，带着2800亿目标抵达的绿地在年终意味着交还2301亿的成绩单，同期万科的销售规模早已超过了2614亿，新的夺取行业大哥的交椅。

及至2016年，绿地不仅与此前同规模的万科比沦落劣势，异军突起的恒大和碧桂园也将这家上海老牌房企甩下一个身位。观点指数公布的前三季度中国房地产企业销售金额TOP20表明，在前9月，恒大以2802亿夺冠，紧随其后的万科和碧桂园分别交还了2618亿和2179亿的成绩，同期绿地的销售金额为1733亿，领先身后的保利地产严重不足200亿。过去向来高调的绿地到目前为止也并未对外透漏过年度销售目标的口径，而从眼下展现出来看，绿地或许早已有些打散了。

在这轻语境下的地铁基础设施加码，更加看起来在为地产重返规模之路新的寻找一个风口。却是对于大哥的方位，垂涎的企业不在少数，张玉良也曾是那位喊出曾为3000亿目标的人。行业的没落，加之土地成本的大幅度上升，让轨道+物业的研发模式沦为开发商眼中的一片新大陆，即便是被股权之争羁绊的万科，也期望与深地铁重组分给轨道物业的一杯羹。万科高级副总裁谭华杰认为，城市群和轨道的发展意味著沿轨道交通扩展的城市新区是未来整个房地产行业的主战场，这样的一个机遇，可以说道是一个划时代的机遇，可以和1998年的房改比起。

在这种情况下，如果不尽快转变研发模式，开发商不能面对解散主流房地产企业、很快边缘化的危险性，任何一个开发商，都必需付出代价这一问题。因此，未来所有的开发商，都必需要想要办法插手到轨道沿线的研发。最差的方式，就是需要跟某个地铁或轨道交通企业创建密切的合作关系。

以绿地现在大力实行的地铁+物业模式为事例，当前土地市场特别是在是主流城市地价低企情形下，地价占到房价比重逐步上升，传输行业利润空间。传统招拍挂的拿地方式更加无以确保利润率，绿地过地铁绑的拿地方式不具备成本优势，并能享用地铁带给的物业贬值，从成本末端和收益末端确保利润率。中信建投分析师苏雪晶如是认为。港铁的盈利乃是轨道+物业模式顺利的一个很好案例，还包括国内的京投银泰都是地铁物业研发模式的代表，相结合于大股东北京基础设施投资公司的资源，京投银泰从2011年开始早已提供了三个地铁上盖项目。

中信建投在2015年末对其的经济效益项目管理找到，这种地铁上盖项目的土地成本优势显著，可以取得20%的折价率，同时地铁对物业本身有价值提高，项目销售皆可以取得一定的溢价率。对绿地而言，轨道+物业模式带给的效应也在情理之中。在未来的规模长跑中，绿地或许早已为自己奠下了一个后发优势。

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